Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – co to jest i dlaczego warto?
Zakup własnego mieszkania to marzenie wielu rodzin, jednak wysoki wkład własny wymagany przez banki (10–20 % wartości nieruchomości) często okazuje się barierą. Rządowy program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) powstał, aby ją pokonać. Dzięki gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) można uzyskać kredyt hipoteczny pokrywający nawet 100 % wartości nieruchomości, a brakujący wkład zastępowany jest gwarancją państwa.
Na czym polega program?
RKM umożliwia sfinansowanie zakupu mieszkania lub budowy domu dla osób, które mają zdolność kredytową, ale nie dysponują wkładem własnym. BGK gwarantuje brakujący wkład wobec banku, co pozwala uzyskać kredyt nawet na 100 % wartości nieruchomości, • Gwarancja BGK do 100 tys. zł – to nie jest wypłata gotówki; BGK zobowiązuje się wobec banku i zastępuje wymagany wkład własny. Kredytobiorca nadal spłaca całą kwotę kredytu.
• Finansowanie do 100 % wartości nieruchomości – dzięki gwarancji bank może sfinansować całą inwestycję. Na przykład w woj. pomorskim mieszkanie 65 m² o wartości ok. 472 615 zł (limit 7 271 zł/m²) może być w całości objęte kredytem, a gwarancja zastępuje wkład własny. Analogicznie dom 150 m² (ok. 1 090 650 zł) może być kredytowany w 100 %.
Spłata rodzinna – po narodzinach drugiego dziecka BGK spłaca jednorazowo 20 tys. zł kapitału kredytu, a po trzecim i kolejnych dzieciach 60 tys. zł (w sumie do 100 tys. zł). • Brak limitu wieku kredytobiorcy – liczy się przede wszystkim zdolność kredytowa.
Uwaga: gwarancja nie obejmuje zakupu budynków gospodarczych lub usługowych znajdujących się na działce – finansowanie dotyczy wyłącznie mieszkania lub domu jednorodzinnego zatem formalnie takie nieruchomości wyłączone są z programu.
Kto może skorzystać?
Program jest przeznaczony dla singli, małżeństw i par wychowujących co najmniej jedno wspólne dziecko; osób z obywatelstwem polskim lub cudzoziemców z legalnym pobytem w Polsce, które osiągają dochody w złotówkach; osób, które nie posiadają innej nieruchomości mieszkalnej (rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci mogą posiadać małe mieszkanie lub dom mieszczący się w limitach metrażowych); oraz osób bez aktywnego kredytu hipotecznego w ciągu ostatnich 36 miesięcy. Kredyt musi być zaciągnięty na własne potrzeby mieszkaniowe – nieruchomość nie może być przeznaczona pod wynajem.
Brak limitu wieku kredytobiorcy – liczy się zdolność kredytowa.
Co można sfinansować?
budowę domu jednorodzinnego lub dokończenie rozpoczętej budowy;
zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego i wtórnego;
zakup działki budowlanej i budowę domu;
wykończenie lub remont nieruchomości;
inwestycję kooperatywy mieszkaniowej*.
Korzyści dla kredytobiorców
Brak konieczności posiadania wkładu własnego – największa bariera dla wielu rodzin znika dzięki gwarancji BGK.
Realne wsparcie przy powiększeniu rodziny – spłata rodzinna zmniejsza zadłużenie po narodzinach kolejnych dzieci.
Zwiększenie zdolności kredytowej – brak wkładu własnego poprawia ocenę wniosku w banku.
Szeroka dostępność – program oferowany jest w wielu bankach (m.in. PKO BP, Pekao, Santander Bank Polska, Alior Bank).
Elastyczność – finansowanie obejmuje zarówno zakup, budowę, jak i wykończenie.
Na co uważać?
Limity ceny za metr kwadratowy – Bank Gospodarstwa Krajowego określa maksymalną cenę 1 m² nieruchomości, która kwalifikuje się do programu. W dużych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław) trudniej znaleźć mieszkanie w odpowiedniej cenie.
Maksymalny udział własny i gwarancja – suma Twojego wkładu oraz gwarancji BGK nie może przekroczyć 200 tys. zł oraz 20 % wartości nieruchomości (lub 30 % w przypadku kooperatyw mieszkaniowych*).
Wymóg zdolności kredytowej – program nie zastępuje analizy dochodów i historii kredytowej; bank ocenia Twoją zdolność tak samo jak przy zwykłym kredycie.
Wyłącznie na własne cele mieszkaniowe – nieruchomość nie może być przeznaczona na wynajem, a gwarancja nie obejmuje dodatkowych budynków gospodarczych czy usługowych na tej samej działce.
Zadatek lub zaliczka – deweloper albo zbywca (np. reprezentowany przez pośrednika) może wymagać zadatku/zaliczki przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Zazwyczaj jest to do ok. 5 % wartości nieruchomości, ale pamiętaj, że łączna kwota wkładu własnego i gwarancji BGK nie może przekroczyć wspomnianych limitów (200 tys. zł i 20–30 % wartości).
Zmienne oprocentowanie – stopy procentowe mogą rosnąć, co zwiększa koszt kredytu. Warto rozważyć okresowo stałą stopę (np. na 5 lat), jeśli bank ją oferuje.
Aktualizacje w 2025 r.
W 2025 r. program nadal przewiduje gwarancję wkładu własnego do 100 tys. zł, a limity cenowe mieszkań są dostosowywane co kwartał do warunków rynkowych w poszczególnych województwach. Nowością jest możliwość skorzystania z programu przez singli – wcześniej kredyt był dedykowany głównie rodzinom. Warto monitorować aktualne limity i oferty banków, ponieważ mogą się zmieniać w zależności od lokalizacji i sytuacji na rynku.
Przykład kosztów (woj. pomorskie, IV kw. 2025)
Zgodnie z obwieszczeniem Wojewody Pomorskiego z 30 września 2025 r. wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² w okresie 01.10.2025–31.03.2026 wynosi 7 271 zł dla województwa pomorskiego (bez Gdańska) i 9 406 zł dla miasta Gdańska (dziennik urzędowy - województwa pomorskiego). Daje to następujące orientacyjne koszty:
mieszkanie 65 m²: ok. 472 615 zł (woj. pomorskie) lub 611 390 zł (Gdańsk);
dom 150 m²: ok. 1 090 650 zł (woj. pomorskie) lub 1 410 900 zł (Gdańsk).
Domy jednorodzinne nie mają formalnie ustalonego limitu cenowego, ale powyższe wyliczenia pokazują, jakie kwoty mogą być objęte gwarancją BGK.
Wcześniejsza spłata i ograniczenia gwarancji BGK
Jeśli rozważasz wcześniejszą spłatę kredytu, pamiętaj, że warunkiem skorzystania ze spłaty rodzinnej jest brak częściowej spłaty kapitału w pierwszych trzech latach trwania kredytu. Zgodnie z przepisami, BGK dokona spłaty rodzinnej tylko wtedy, gdy nie dokonano wcześniejszej częściowej spłaty kapitału przed upływem 3 lat (wyjątkiem są spłaty wynikające z narodzin dzieci lub innych ustawowych przypadków) (Po upływie tego okresu możliwa jest wcześniejsza spłata bez utraty prawa do spłaty rodzinnej.
Warto pamiętać, że gwarancja BGK:
obejmuje maksymalnie 100 tys. zł i nie może przekroczyć 20 % wartości nieruchomości (lub 30 % w przypadku kooperatyw mieszkaniowych*);
wraz z wkładem własnym nie może przekroczyć 200 tys. zł;
wygasa proporcjonalnie do spłaconego kapitału – wcześniejsza spłata części kredytu skutkuje zmniejszeniem kwoty objętej gwarancją;
jest udzielana wyłącznie na pierwszą nieruchomość mieszkalną przeznaczoną na własne cele mieszkaniowe.
Co to jest gwarancja BGK i czym jest BGK?
Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) to państwowy bank rozwoju, którego celem jest wspieranie społeczno‑gospodarczego rozwoju Polski. BGK finansuje projekty infrastrukturalne, programy mieszkaniowe oraz wspiera przedsiębiorców. W programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy BGK występuje jako gwarant — zamiast wnosić wkład własny, otrzymujesz gwarancję, czyli zobowiązanie BGK wobec banku udzielającego kredytu, że spłaci on część kapitału, jeśli Ty nie wywiążesz się z umowy. Gwarancja ta zastępuje gotówkowy wkład własny, ale nie zwalnia z obowiązku spłaty kredytu: pożyczoną kwotę spłacasz samodzielnie, a w razie narodzin drugiego i trzeciego dziecka część kapitału spłaca BGK w ramach tzw. spłaty rodzinnej.
*Kooperatywa mieszkaniowa to grupa osób, które wspólnie planują i realizują inwestycję mieszkaniową, np. budowę lub remont domu. Członkowie dzielą koszty i obowiązki, a po zakończeniu inwestycji stają się właścicielami swoich lokali.
Masz pytania lub potrzebujesz pomocy w uzyskaniu Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego? Skontaktuj się ze mną – chętnie doradzę.