Prowadzisz działalność gospodarczą na ryczałcie i chcesz wziąć kredyt hipoteczny? Dobra wiadomość: banki coraz chętniej finansują takich klientów. Zła wiadomość: różnice między ofertami są ogromne – jeden bank może ocenić Twój dochód na 25% przychodu, a inny nawet na 85%. To przekłada się na dziesiątki tysięcy złotych różnicy w zdolności kredytowej. 

W tym artykule zestawiamy, jak poszczególne banki traktują dochód z ryczałtu ewidencjonowanego oraz jakie wymagania muszą spełnić przedsiębiorcy ubiegający się o kredyt hipoteczny. Dane pochodzą z oficjalnych baz wiedzy banków według stanu na luty 2026 r.

Dlaczego ryczałt sprawiał trudność bankom?

Ryczałt ewidencjonowany to forma opodatkowania, w której przedsiębiorca płaci podatek od przychodu, a nie od dochodu. Banki historycznie preferowały KPiR (księgę przychodów i rozchodów), bo widać w niej koszty i "prawdziwy" zysk. Przy ryczałcie bank nie zna kosztów – musi je oszacować na podstawie stawki ryczałtu.

Im wyższa stawka ryczałtu, tym z założenia wyższe koszty uzyskania przychodu – więc tym więcej bank pozwala Ci liczyć jako dochód. To właśnie dlatego banki stosują różne przeliczniki procentowe zależnie od stawki ryczałtu, którą płacisz w Urzędzie Skarbowym.

Jak banki liczą dochód z ryczałtu? Tabela porównawcza

Poniższa tabela pokazuje, jaki procent Twojego przychodu bank uznaje za dochód do zdolności kredytowej – w zależności od stawki ryczałtu. Im wyższy procent, tym wyższa zdolność kredytowa.

VeloBank – zdecydowany lider

VeloBank stosuje najbardziej liberalne przeliczniki na rynku. Przy stawce ryczałtu 12%, 14%, 15% lub 17% bank uznaje aż 85% przychodu jako dochód. To wartość, której nie oferuje żaden inny bank w Polsce. Dla porównania: Millennium przy tej samej stawce uzna tylko 25% – ponad trzy razy mniej.

Przykład: freelancer IT z przychodem 15 000 zł/mc i stawką ryczałtu 12%:

•       VeloBank: dochód do zdolności = 12 750 zł/mc

•       Santander: dochód do zdolności = 8 250 zł/mc

•       Millennium: dochód do zdolności = 3 750 zł/mc

To ogromna różnica, która może decydować o tym, czy bank udzieli Ci kredytu, czy nie.

Santander – najlepszy dla B2B

Santander zajmuje drugie miejsce pod względem przeliczników dochodowych, ale ma jedną wyjątkową zaletę: to jedyny bank, który akceptuje samozatrudnienie (B2B) już od 3–6 miesięcy – ale wyłącznie na ryczałcie ewidencjonowanym. Jeśli Twój klient dopiero przeszedł z etatu na B2B i rozlicza się ryczałtem, Santander często będzie jedyną opcją.

Millennium – najniższy próg wejścia, ale niska kalkulacja

Millennium wymaga tylko 12 miesięcy prowadzenia działalności i akceptuje wnioski stosunkowo szybko. Minusem jest stały przelicznik 25% przychodu bez względu na stawkę ryczałtu. Sprawdza się głównie przy niskich kwotach kredytu lub gdy klient ma bardzo wysokie przychody.

Minimalny staż działalności – kto wymaga jak długo?

Długość prowadzonej działalności to drugi kluczowy warunek. Poniżej zestawienie wymagań dla ryczałtu ewidencjonowanego: 

Ważne: Część banków (Alior, mBank) skraca wymagany staż do 12 miesięcy dla wybranych branż – głównie IT, ochrony zdrowia i usług prawnych. Zawsze warto to sprawdzić przed złożeniem wniosku.

Zmiana formy opodatkowania – co jeśli klient niedawno przeszedł na ryczałt?

To częsty przypadek: klient prowadził działalność na KPiR, a w ostatnich miesiącach przeszedł na ryczałt. Banki różnie podchodzą do takich sytuacji:

•       BNP Paribas – analizuje oba okresy (KPiR i ryczałt) i przyjmuje niższy dochód.

•       mBank – akceptuje każdą zmianę formy opodatkowania; w analizowanym 24-miesięcznym oknie dopuszcza do 2 zmian.

•       Santander – akceptuje przejście z KPiR na ryczałt. Akceptuje też powrót do zasad ogólnych od 1 lipca 2022 r.

•       Pekao – wymaga oświadczenia złożonego w US lub przez CEIDG; akceptuje zmiany od 1 lipca 2022 r.

Wniosek: przy zmianie opodatkowania najlepiej działają mBank i Santander. Warto sprawdzić dochód na kalkulatorze banku dla obu historycznych form opodatkowania.

Który bank wybrać? Szybka ściągawka

Uwaga na leasing i zobowiązania firmowe

Warto wiedzieć, że przy ryczałcie leasing operacyjny obciąża zdolność kredytową inaczej niż przy KPiR. W Citi Handlowym całość raty leasingu wchodzi do kosztów przy ryczałcie (przy KPiR – nie). Podobnie wszystkie banki wliczają do oceny zdolności kredytowej zobowiązania firmowe (kredyty obrotowe, limity, leasingi). Przy ryczałcie te obciążenia mogą być liczone bardziej restrykcyjnie niż przy KPiR.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny na ryczałcie jest jak najbardziej możliwy – a w niektórych bankach warunki są naprawdę atrakcyjne. Kluczowe wnioski:

•       VeloBank oferuje najwyższe przeliczniki dochodu (do 85% przychodu), ale wymaga 24 miesięcy DG.

•       Santander to jedyna opcja dla B2B z krótkim stażem (od 3–6M) – wyłącznie na ryczałcie.

•       Pekao i PKO BP to solidne opcje przy 12-miesięcznym stażu i mniejszych kwotach.

•       Millennium jest szybki i mniej wymagający stażowo, ale mocno ogranicza kalkulację dochodu.

•       Przy zmianie formy opodatkowania z KPiR na ryczałt najlepiej sprawdzają się mBank i Santander.

Chcesz wiedzieć, na jaką kwotę kredytu możesz liczyć przy swojej stawce ryczałtu i przychodach? Skontaktuj się z nami – bezpłatnie przeanalizujemy Twoją sytuację i wskażemy najlepszy bank dla Ciebie.